本基金合键投资于环球房地产证券,正在端庄掌管投资危急和保证资产活动性的根柢上,力图长久、赓续造服功绩对比基准,为国内投资者分享环球房地产相对平稳的现金流收益和本钱增值收益。

　　环球房地产(合键包含出租型公寓、办公楼、工业地产、养老地产、旅社等赢余性房地产)动作一种出格的资产种别,拥有资产增值、危急散开、现金流收益相对平稳、抵御通胀等投资上风,但同时也存正在投资门槛高、缺乏活动性、需求专业照料、难于变现等诸多未便。以房地产投资信赖为代表的全新税收透后的房地产投资东西能供应肖似于直接投资房地产的房钱收益和本钱利得,但投资门槛大幅低落,活动性更高,生意用度更低,是近年来国际市集上进展最疾速的金融更始产物之一。 本基金合键投资于优质房地产投资信赖收益凭证、投资于房地产投资信赖凭证的生意型盛开式指数基金、和房地产行业上市公司股票等环球房地产证券,为投资者供应兼具较高盈利和本钱增值潜力的全收益型投资东西,有用低落投资組合危急,优化资产设备构造。

　　本基金合键投资于已与中国证监会签定双边拘押合营见谅备忘录的国度或区域证券市集挂牌生意的优质房地产投资信赖收益凭证(以下简称“REITs”)、投资于房地产投资信赖凭证的生意型盛开式指数基金(“以下简称“REIT ETF”)和房地产行业上市公司股票(“以下简称“REOCs”)等环球房地产证券,以及货泉市集东西和国法律例、中国证监会应允本基金投资的其他金融东西。其它,本基金为对冲表币的汇率危急,能够投资于表汇远期合约、构造性表汇远期合约、表汇期权及表汇期权组合、表汇调换条约、与汇率挂钩的构造性投资产物等金融东西。 房地产投资信赖(Real Estate Investment Trusts, 简称REITs)是一种以刊行收益凭证的办法网络特定大都投资者的资金,由特意投资机构对可以产一生稳房钱收益的房地产实行投资策划照料,合键通过标的房地产爆发的房钱收入来获取投资归纳收益,而且每年将净收益的绝大个别(常常为90%以上)按比例分派给投资者的金融东西。REITs兼具房地产和金融的特质,正在危急和收益组合上日常介于股票和债券之间。REITs使部分和机构投资人通过本钱市集获取写字楼、公寓、旅社等贸易地产的一切权与策划权,是近年来正在海表证券市集疾速进展的金融更始产物,拥有其他投资种类无法供应的特殊上风。 本基金不直接添置房地产,也不投资于典质型REITs或混淆型REITs。正在确保活动性的条件下,本基金现金头寸可存放于境内,满意基金赎回、支拨照料费、托管费、手续费等需求,并能够投资货泉市集东西。

　　本基金采用自上而下的资产设备与自下而上的证券选拔相集合的主动投资战略,集合境表投资照管的环球房地产证券投资照料阅历和各区域的团队,正在端庄掌管危急的同时为投资人进步分红收益和长久本钱增值。同时本基金遵循对汇率变化远景的预测,可选拔相应的对冲东西实行表汇对冲。 1、房地产证券备选库的作战 本基金合键遵循市值范畴,活动性,国度或区域的律例透后度、经济自正在度和公司统治轨范,赢余形式等目标作战房地产证券备选库。 2、资产设备战略 (1)大类资产设备 正在大类资产设备方面,本基金的大类资产合键为REITs、REIT ETF和REOCs等组成的权力类资产以及货泉市集东西。本基金将遵循海表市集情况的转移,各大类资产的危急及预期收益,正在依旧长久资产设备平稳的条件下,主动实行短期的圆活设备。 (2)区域资产设备 正在区域资产设备方面,环球房地产证券市集可分为六大区域(美洲、欧洲不包含英国、英国、澳大利亚、亚洲不包含日本、日本),本基金将遵循各区域的经济进展,证券市集情形,房地产市集趋向,房地产证券的估值、价值、危急及预期收益,货泉汇率等身分决计基金资产正在分别区域的设备比例。 (3)业态资产设备 正在业态资产设备方面,本基金将遵循分别国度或区域的房地产证券市集特质对其房地产证券按业态(如归纳、医疗保健、旅社、工业方法、写字楼、仓储、零售、出租型公寓、出格用处等)或其他目标实行有用分类,归纳思虑各业态的周期性、预期收益和振动性、贝塔系数等身分决计基金资产正在每个国度或区域内分别行态的设备比例。 3、证券投资战略 本基金证券投资以REITs为主,REOCs为辅,ETF投资为合时填补。此中,REITs投资旨正在产一生稳现金流收益和长久本钱增值;REOCs投资为掌管阶段性时机和低落组合满堂振动性;ETF投资为实行有用市集笼罩和活动性照料。 本基金合键采用定性与定量相集合的评估办法实行证券选拔。 (1)定性评估 1) 资产质料:合键从物业的场所、开发品格、用户构造等方面实行判决。 2) 资产欠债情形:合键从资产欠债情状和构造、融资才略等方面实行分解。 3) 赢余才略:合键从赢余形式和构造、现金流的平稳性和延长性等方面实行分解。 4) 照料才略:遵循分别类型的房地产证券,从照料团队正在房地产界限的专业才略、平稳性和慰勉束缚机造、史乘功绩体现、公司统治的合理性和透后度等方面实行评估。 (2)定量分解 1) 净资产估值和主意价值:预测证券的他日赢余情形和现金流,利用合理的折现率、本钱化率估算资产价格,归纳思虑负担等身分,得出证券的净资产价格和主意价值。 2) 分红预测:遵循赢余预测和该证券的史乘分红情形,预测他日分红。 3) 估值目标:从价值/净资产价格(P/NAV)、价值/运营现金流(P/FFO)、本钱化率、分红率等目标,分解该证券的可投资价格。 4、组合构修战略 遵循以上定性和定量分解,对质券备选库内的证券实行排名,集合股产设备战略,思虑分别危急,构修投资组合。 5、现金照料战略 现金照料合键包蕴现金流预测、现金资产设备和现金收益照料三个方面。基金照料人将合理掌管因基金申购赎回、基金投资标的物振动增大等身分带来的现金流转移,对他日若干生意日现金活动同意相应布置。基金照料人将端庄用命国法律例央求,推行计谋和兵法资产设备计划,依旧相应比例的现金资产。对待现金资产,正在确保基金活动性需求的条件下,进步现金资产利用作用,尽不妨进步现金资产的收益率。 6、衍生品投资战略 衍生品不是本基金的合键投资对象。本基金的衍生品投资将端庄用命证监会及合系国法律例的束缚,合理欺骗衍生东西,掌管下跌危急,对冲汇率危急,告终保值和锁定收益。 为对冲汇率危急,本基金将投资于表汇远期合约、构造性表汇远期合约、表汇期权及表汇期权组合、表汇调换条约、与汇率挂钩的构造性投资产物等金融东西。 其它,正在合适相合国法律例轨则的条件下,本基金还可通过证券假贷生意和回购生意等投资增长收益。他日,跟着证券市集投资东西的进展和充分,基金可相应调剂和更新合系投资战略,并正在更新招募仿单中告示。 7、市集危急照料战略 本基金将鉴戒表洋危急照料的胜利阅历如Barra多因子模子、危急预算模子等,并集合公司现有的危急照料流程,正在各个投资合节中来识别、气量和掌管投资危急,并通过调剂投资组合的危急构造,来优化基金的危急收益成家。 危急目标及利用: (1)正在险价格(Value at Risk):VaR 代表了正在平常的市集情形下,正在给定的概率和给定的持有克日内的最大不妨潜正在耗损。常常情形下以95%或99%置信水准,1天持有期筹划取得的VaR 动作权衡逐日危急的目标,危急限额通过公司危急掌管委员会设定。 (2)压力测试(Stress Testing):模仿极少十分市集状况下,投资组合的危急值及不妨发作的耗损。压力测试应每月实行一次,结果上报危急掌管委员会和投资决议委员会。 本基金将利用Barra体例多因子危急模子:对逾额收益分歧从择时,危急目标,资产设备,证券选拔,生意合节等因子实行剖析。 实在而言,正在资产设备战略的危急掌管上,由投资决议委员会及宏观战略查究幼组实行监控;正在证券个别投资的危急掌管上,本基金将端庄用命公司的内部规章轨造,掌管简单证券投资危急。

　　1、 本基金的每份基金份额享有划一分派权; 2、 正在合适相合基金分红条宗旨条件下,本基金收益每季度起码分派1次,每份基金份额每次分派比例不得低于收益分派基准日每份基金份额可供分派利润的25%;若基金合同生效不满3个月,可不实行收益分派; 3、 本基金收益分派办法分为两种:现金分红与盈利再投资,基金投资者可选拔现金盈利或将现金盈利自愿转为基金份额实行再投资;若投资者不选拔,本基金默认的收益分派办法是现金分红; 4、 国法律例或拘押机构另有轨则的从其轨则。

　　本基金为股票型基金,合键投资于以REITs为代表的环球房地产证券,为证券投资基金中较高危急、较高预期收益的基金种类。

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